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Simulateur d’immobilier locatif

Avertissement d’emblée, parce qu’il vaut mieux le lire avant qu’après : ce simulateur ne modélise pas un bien immobilier. Il n’y a ici ni emprunt, ni effet de levier, ni travaux, ni vacance locative, ni plus-value à la revente. Ce que vous réglez, c’est un capital qui croît à un taux donné — et le taux que vous devez y saisir est le rendement NET de votre projet locatif.

Enveloppe

Flat tax de 31,4 % sur la plus-value à la sortie. Aucun plafond, aucune durée de détention minimale.

Capital de départ
€
Versement mensuel
€
Revalorisation du versement
%
Rendement annuel espéré
%
Durée du placement
ans
Frais annuels
%
Inflation
%
Ce qu’il vous reste après 20 ans133 409 €

soit89 781 €en euros d’aujourd’hui

Versements98 314 €
Plus-value51 160 €
Frais14 064 €
Impôt à la sortie16 064 €

Vous repassez au-dessus de vos versements dès l’année 1.

  • Versements98 314 €
  • Plus-value51 160 €

Détail année par année

Cette simulation est un outil de comparaison, pas un conseil. Elle suppose un rendement régulier chaque année, ce qu’aucun placement ne fait vraiment, et un retrait unique de la totalité à l’échéance.

Rendement net, crédit et fiscalité de l’immobilier locatif

Utilisé ainsi, l’outil répond à une question précise et utile : à rendement net égal, qu’obtient-on en immobilier plutôt qu’en placement financier ? Saisissez votre apport en capital de départ, votre effort d’épargne mensuel en versement, et votre rendement net attendu. Le graphique et le tableau vous donnent alors une base de comparaison honnête avec les autres pages du site.

Encore faut-il calculer ce rendement net correctement, et c’est là que la plupart des projections se trompent. Partez du loyer annuel, retranchez la taxe foncière, les charges non récupérables, l’assurance propriétaire non occupant, les frais de gestion si vous déléguez, une provision pour travaux et une provision pour vacance locative. Divisez le résultat par le coût total d’acquisition — prix, frais de notaire, travaux initiaux, frais d’agence. Un rendement brut affiché à 7 % tombe fréquemment entre 3 et 4 % une fois ce calcul mené jusqu’au bout.

Trois éléments majeurs manquent à ce modèle et jouent dans les deux sens. Le crédit d’abord : il permet d’investir bien au-delà de votre apport, et cet effet de levier est la principale raison d’être de l’immobilier locatif — aucune banque ne vous prêtera 200 000 € pour acheter des ETF. Il ajoute en revanche un coût d’intérêt et un risque réel si les loyers cessent de rentrer.

La fiscalité ensuite, qui est ici franchement approximative. Les revenus fonciers sont imposés au barème de l’impôt sur le revenu augmenté des prélèvements sociaux, ce qui peut dépasser 47 %, tandis que des régimes comme le LMNP ou le déficit foncier changent complètement la donne. Le compte-titres retenu par défaut applique une flat tax de 31,4 % sur la plus-value : ce n’est pas la fiscalité immobilière, c’est un repère de comparaison. Traitez-le comme tel.

L’illiquidité enfin, que rien ne chiffre. Vendre un appartement prend des mois, coûte des frais d’agence et ne se fractionne pas — on ne vend pas trois mètres carrés pour payer une dépense imprévue. À rendement net identique, un placement financier disponible en quelques jours ne vaut pas la même chose qu’un bien immobilier. Ce simulateur les met côte à côte sur le seul terrain du rendement ; le reste de la décision vous appartient.

Questions fréquentes

Ce simulateur calcule-t-il un investissement locatif à crédit ?
Non. Il ne modélise ni emprunt, ni mensualités, ni intérêts, ni effet de levier. Il fait croître un capital à un taux que vous saisissez. Pour un projet financé à crédit, il faut un plan de financement détaillé : cette page sert à comparer des rendements nets, pas à monter un dossier bancaire.
Quel rendement net saisir ?
Celui de votre projet, calculé après taxe foncière, charges non récupérables, assurance, frais de gestion, provision pour travaux et provision pour vacance, rapporté au coût total d’acquisition frais de notaire compris. En pratique, un bien locatif correctement analysé se situe souvent entre 3 et 5 % net, loin des rendements bruts mis en avant dans les annonces.
Pourquoi la fiscalité affichée ne correspond-elle pas aux revenus fonciers ?
Parce que le moteur de calcul ne connaît que les enveloppes financières. Les revenus fonciers relèvent du barème de l’impôt sur le revenu majoré des prélèvements sociaux, et des régimes comme le LMNP modifient profondément le résultat. La flat tax de 31,4 % appliquée ici est un repère de comparaison, pas une estimation de votre imposition réelle.
Immobilier locatif ou placements financiers ?
Les deux ne se départagent pas sur le seul rendement. L’immobilier apporte l’effet de levier du crédit et une certaine protection contre l’inflation ; les placements financiers apportent la liquidité, la diversification et une gestion quasi nulle. Beaucoup de patrimoines solides contiennent les deux, dans des proportions dictées par la capacité d’emprunt et le temps disponible.
Et les SCPI ?
Les SCPI se rapprochent davantage de ce que modélise cette page : un rendement net régulier, sans gestion directe, et des parts qui peuvent se loger dans une assurance-vie. Saisissez le taux de distribution net de frais de gestion, et choisissez l’enveloppe assurance-vie dans les réglages pour en voir l’effet fiscal.

Qui écrit ces pages

Rédigé par Damien Yvert, qui édite ce site à titre personnel et non professionnel. Les règles fiscales et les taux employés sur cette page ont été confrontés aux textes en vigueur le 12 septembre 2026. Ils évoluent, et une erreur reste possible : signalez-la par l’adresse des mentions légales, elle sera corrigée.

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